1. Khi nào xây nhà phải có giấy phép?
Căn cứ khoản 2 Điều 107 Luật Xây dựng năm 2014, trước khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần có giấy phép xây dựng đối với trường hợp theo quy định phải có giấy phép.
Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị và nhà ở trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa tại khu vực nông thôn phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công.
Như vậy, trước khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực sau đây thì phải có giấy phép xây dựng:
– Nội thành, ngoại thành của thành phố;
– Nội thị, ngoại thị của thị xã;
– Tại thị trấn;
– Trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa tại khu vực nông thôn.
2. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở
* Cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ tại đô thị
Về điều kiện chung:
Căn cứ khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, điều kiện chung để cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị như sau:
– Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành.
– Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
– Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo đúng quy định.
– Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định.
Về điều kiện riêng:
Theo khoản 2 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, ngoài việc đáp ứng các điều kiện chung và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành.
3. Chuẩn bị hồ sơ xin phép xây dựng
Hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở dân dụng thường bao gồm:
Đơn đề nghị cấp phép xây dựng (theo mẫu của cơ quan quản lý xây dựng địa phương).
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng hoặc giấy tờ hợp lệ khác).
Bản vẽ thiết kế gồm:
Mặt bằng tổng thể và mặt bằng từng tầng.
Mặt đứng, mặt cắt.
Sơ đồ vị trí công trình.
Bản vẽ hệ thống cấp thoát nước, điện.
Chứng chỉ hành nghề thiết kế (nếu công trình có quy mô từ 3 tầng trở lên).
Giấy cam kết đảm bảo an toàn đối với công trình liền kề (nếu cần).
4. Nộp hồ sơ và chờ phê duyệt
Nộp hồ sơ tại UBND quận/huyện hoặc Sở Xây dựng (tùy địa phương).
Cơ quan chức năng xem xét và kiểm tra hồ sơ trong vòng 15 – 30 ngày làm việc.
Nếu hồ sơ hợp lệ, sẽ được cấp Giấy phép xây dựng. Nếu không, cần bổ sung theo yêu cầu.
5. Triển khai thiết kế chi tiết và thi công
Sau khi có giấy phép xây dựng, tiến hành thiết kế chi tiết và thi công:
Thiết kế kiến trúc: Bố trí không gian, công năng phù hợp.
Thiết kế kết cấu: Đảm bảo an toàn chịu lực.
Thiết kế hệ thống điện, nước.
Dự toán chi phí để quản lý tài chính.
Khởi công xây dựng, tuân thủ các điều kiện trong giấy phép.
6. Hoàn công và nghiệm thu
Sau khi xây dựng xong, thực hiện thủ tục hoàn công để cập nhật thông tin trên sổ hồng.
7. Mức phạt khi xây nhà không phép
Khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp có giấy phép mà không có giấy phép thì bị xử lý vi phạm hành chính, cụ thể:* Mức phạt vi phạm lần đầu
Căn cứ khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ mà không có giấy phép bị xử lý như sau:
– Phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa mà không có giấy phép.
– Phạt tiền từ 20 – 30 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị mà không có giấy phép.
* Mức phạt khi vẫn tiếp tục xây dựng
Theo khoản 8 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, đối với trường hợp xây dựng nhà ở không có giấy phép đã bị lập biên bản vi phạm hành chính mà vẫn tiếp tục xây dựng thì bị xử phạt như sau:
– Phạt tiền từ 05 – 10 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
– Phạt tiền từ 35 – 40 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
* Mức phạt khi tái phạm
Theo khoản 9 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, đối với hành vi đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tái phạm thì phạt tiền như sau:
– Phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
– Phạt tiền từ 70 – 80 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
* Biện pháp khắc phục hậu quả
Căn cứ khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, ngoài mức phạt tiền trên thì người có hành vi xây dựng nhà ở mà không có giấy phép buộc phải tháo dỡ nhà ở nếu hành vi vi phạm đã kết thúc (đã xây xong); trường hợp chưa xây xong thì có thể không bị tháo dỡ.
8. Xây nhà không phép có thể không bị phá dỡ
Căn cứ khoản 12 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP được hướng dẫn bởi khoản 1 Điều 5 Thông tư 03/2018/TT-BXD, khi người có thẩm quyền phát hiện hành vi xây dựng nhà ở không phép mà hành vi này đang xảy ra thì xử lý như sau:
– Phải dừng thi công xây dựng kể từ thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính.
– Trong thời hạn tối đa 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, người vi phạm có trách nhiệm thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng và xuất trình người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng được cấp.
Hết thời hạn trên mà người vi phạm không xuất trình giấy phép xây dựng thì người có thẩm quyền xử phạt ra thông báo tháo dỡ nhà ở xây dựng không phép.
Như vậy, xây nhà không phép không bị phá dỡ nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Đang thi công.
– Dừng thi công xây dựng kể từ thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính.
– Xin được giấy phép xây dựng trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính và xuất trình cho người có thẩm quyền xử phạt.
– Hiện trạng nhà ở đang xây dựng không phép phù hợp với giấy phép xây dựng được cấp.
